文/商勤硕
在耗费5年时间和投入巨大资本之后，宝供的圈地运动从最开始的满足合同物流业务需求，转变为独立的物流地产产业。刘武的麻烦也不期而遇。进入2006年，宝供资金链紧张的风声开始传出，管理人员外流不断，在广州和上海等一些城市，宝供甚至开始拖欠供应商货款。这家中国最成功的民营物流企业，曾经领合同物流服务风气之先的第三方物流公司，是否已经在地产利润的诱惑下，走入了一条不归的迷途？
刘武遇到麻烦了。
进入2006年，宝供资金链紧张的风声开始不断传出。一则来自圈内人士的传言说，宝供在上海已经出现大面积欠款问题。传言不是空穴来风。在记者采访过程中，消息得到了宝供多家供应商的证实，一家上海本地的供应商被欠款项逾100万元。在宝供的大本营，有人则在某协会领导广州考察时，上演了一出向刘武当面追账的闹剧。
宝供的高管也开始经历2002年以来最为严重的流失。年初，追随刘武多年，被认为是刘武“左膀右臂”之一的运营总监肖楚雄，悄然离开宝供。在此之前的几年中，包括宝供财务、市场、销售等部门在内的一些中高层管理者，纷纷弃宝供而去。
而宝供最新投入的几个基地项目，建设速度也有放缓的迹象。在位于北京空港物流园的基地项目工地，一位甲方员工向记者透露，原定年底交工的项目，可能会推迟到明年年初。而在上海，宝供已建成的被刘武寄予厚望的华东第二个基地项目，目前也是门前冷落，至今仓储设备尚未购齐。
宝供的物流业务没有出现任何问题。事实上，如今宝供可能正进入自2002年以来最快的发展阶段。据刘武的估算，宝供今年的营业额将达到10亿元。比去年6亿元的数字，增长60％以上。这个增长速度，甚至超过了宝供2002年之前历史上增长最快的那几年。
种种迹象表明，刘武在一项叫做“物流地产”的投资中越陷越深。
地产从2001年起进入刘武的视线。这项投资，最初是为了满足宝供在合同物流业务上的发展而建立的仓库。最早投入运作的苏州基地和广州基地，是刘武的得意之作。也被认为是终结“农民仓”时代的标志。这两个被刘武称为“五星级宾馆”的仓库，为宝供赚回了真金白银。刘武借此延续着他在中国物流市场先行一步的地位。
但今天，仓库对宝供来说已经是过去时。刘武的胃口已经变成15个基地，2000亩的地产，以及估价将近10个亿的投资。这是宝供创业以来最大的冒险。刘武往来的生意伙伴开始变成了基金、投资银行、地产商。一个以“地产”作为地基的产业帝国，正在刘武的谋划下轮廓初现。
但风险随之而来。2006年4月，国家收紧地产投资政策。与之前的种种约束政策相比，这次“动真格”的举动，让宝供立时感到一丝寒意。事实上，在此之前，在地产领域“不太专业”的宝供已经苦苦支撑。
刘武开始加紧周旋，并力图营造一个在资本市场上长袖善舞的形象。与此同时，他声称自己并没有放弃物流，并描绘了一幅气势恢弘的进军终端分销市场的战略蓝图。
15个基地将成为宝供15个进军终端分销的据点，而这张铺设全国的大网一旦成形，宝供在合同物流领域的比较优势，将攀升到另外一个量级……
但撑得太满的计划，已经开始露出太多破绽。
刘武曾说，自己通常上半夜想发展，下半夜想风险。面对接下来的局面，他已经做好了准备。但宝供的物流地产之路，对于其他蠢蠢欲动准备进入的物流公司尤其是一些民营企业而言，可资借鉴的成功经验、教训或者探讨，实在到了一个必须给出答案的时刻。而宝供的地产之局，至今仍是一个谜团。
让我们随宝供的地产路线做一次巡览吧。
宝供物流地产路线
文/商勤硕
在耗费5年时间和投入巨大资本之后，宝供的圈地运动从最开始的满足合同物流业务需求，转变为独立的物流地产产业。刘武的麻烦也不期而遇。进入2006年，宝供资金链紧张的风声开始传出，管理人员外流不断，在广州和上海等一些城市，宝供甚至开始拖欠供应商货款。这家中国最成功的民营物流企业，曾经领合同物流服务风气之先的第三方物流公司，是否已经在地产利润的诱惑下，走入了一条不归的迷途？
起步——宝供就已经不再是货运站里扛大包的小角色，而是操持一种后来被叫做合同物流的时髦业务。刘武说，咱们还是不求人的好。
宝供物流在2002年悄然启动基地战略。
最初的计划是在苏州和广州建立两个仓库。这是以铁路货运站生意起家的刘武发家线路上的两个端点，也是连接宝供最大客户联合利华、安利、宝洁等生产线和重大市场之间的动脉。宝供物流业务中的很大比重，是将它们的产品从广州制造基地，运到上海并配送出去。
说起宝供就不得不提一下宝洁。宝洁是宝供的第一个重要客户。用圈内人的话来讲，宝洁对于宝供来说就是那个“领我入门、教我做事”的大哥。从干铁路托运的小角色，到一度领中国物流市场风骚的第三方物流老大，承道于宝洁的宝供名字也来自于此。
2001年前后，宝洁由于合资关系的变化，离开宝供转投和黄天百。这并没有给羽翼丰满的宝供带来什么麻烦。很快，联合利华、安利成为宝供的客户。这些“走量”的快消品客户，是物流公司眼中最肥的单子。运费通常是按车结算的，而这些公司一天都会有十几个甚至几十个集装箱的量，这是在货运站趴一个月的活都比不上的。
而早在与宝洁合作之初，宝供就已经不再是货运站里扛大包的小角色。与刘武往来的是跨国公司的老板们，谈的是信息化系统，签的是3年一次的打包合同。这是一种后来被叫做合同物流的时髦业务。当宝供与宝洁签订合同时，这种方式在国内还凤毛麟角。
宝供要建自己的基地，与合同物流的需求直接有关。
“合同物流的目的就是全部外包，我们要的是一个长期合作者，当然，你要有足够的信用保障。”曾与宝供有过合作的一家快消品企业物流总监表示。宝供不缺实力。2000年到2002年是宝供发展最快的一段时期，而当时一些合同物流的利润高达30％以上。据圈内人士估算，宝供是除以做包机业务起家、后来与联邦快递合作的大田之外，年利润最早达到千万元级的公司之一。
不过，在中国，有钱不一定代表有信用。在当时，跨国公司不敢和国内的公司签长期合同，中国物流与采购联合会副会长戴定一回忆说，因为“皮包公司”太多，“收钱不办事”的情况屡见不鲜。
在国外，合同物流项目通常是双方共同投入，由物流公司出钱建物流基地。“这表示你有实力，有长期的发展规划，而且万一出了事，跑得了和尚跑不了庙。”上文提到的物流总监表示。然而，2000年前后的国内物流公司，在仓储方面一般都采用租“农民仓”的方式，车队很多也是租来的，基本没有什么资产。宝供从货运站起家，做的是配货生意，在这一点上也不例外。
刘武起初并不想买地。但在接下来的谈判中，宝供显然遇到了瓶颈。
谈判时，跨国公司总是对仓库提出一些苛刻的条件。由于自己没有仓库，满足这些条件非常困难。宝供只能租农民仓，而且有的时候还不一定租得到。在华南地区的高速公路边上，农民仓随处可见，但这种仓库只够跨国公司将就着用，但他们并不满意，而且付的租金很低。
“夏晖刚进中国来的时候，也是租的农民仓，但后来有好的仓库了，人家肯定不会继续用的。否则麦当劳的牌子怎么打？”曾任中外运高层，现为一家海外投资公司驻华代表的资深人士说。
刘武决定买地。
2002年11月25日，占地面积400亩，仓储面积10万平方米，号称一期投资超1亿元的宝供苏州基地竣工并开始试运作。据称，这个项目的所有投资都是刘武自掏腰包。这种选择也属无奈。在中国，物流基地的产业配套还不齐全，包括叉车、托盘等设备，并没有融资租赁等模式可以提供。在刘武看来，“咱们还是不求人的好”。
农民仓的终结者——在苏州基地竣工之后，刘武的投资手笔开始变大。高投入产出模式的成功，使宝供成为农民仓的终结者。
刘武实现了最初的预想。起码在苏州和广州是这样。
苏州仓库的效果立竿见影。苏州分公司员工回忆说，仓库还未建时，多家客户就把仓位预订一空。基地一落地，飞利浦就占用了2.5万平米的大库作为其在华东的中心库，占了一期库的一半还多。而宝供不得不继续租平仓，用于放置数家未能进入基地客户的货品。
宝供的基地计划按部就班地进行。在第一个基地的成功激励下，刘武的投资手笔开始变大。
2003年，位于广州黄埔的物流基地建成。第二个基地占地184亩，地皮小了，但耗资更大，达到1.8亿元。刘武放话说，要在这里建立一个“集物流、商流、资金流、信息流为一体的综合平台”。刘武不是吹牛。该基地在同行中最早引进了仓库管理系统（WMS-EXE）、全面订单管理系统（TOM）、运输调度管理系统（TM）和自动扫描系统（RF）。根据规划，该基地不仅可提供集商品的储存、分拣、包装、订单处理、库存管理等服务，甚至还将具有国际集装箱集散、金融和通关等功能。
宝供广州基地倪姓员工表示：“联合利华、安利等几家大客户多次催促我们商讨入仓协议。而那个时候离基地建成还有三个月。”
如今，这两个库已成为宝供基地的样板工程，运转高度有效。9月初，记者在宝供位于广州黄埔的物流基地看到，在使用面积达到9万平米的库区内，分为三个大型物流功能作业库。仓库按照国际标准高13米设计，轻钢结构。每个库内设置几十个立体货架，满满当当地摆放着联合利华、安利、LG、壳牌等11个客户的货品。十余台高架叉车和窄道叉车忙碌地运作。
这样的仓库与农民仓的区别是显而易见的。宝供的仓库最小单体面积为2.3万平米，高13米，而传统仓库面积为3000平米，高6米。安利的货品现在占用6个货架，如果码到平仓则需要占地2万平米。“发往同一地点的飞利浦货品，以前提货要去几个仓库，现在很大程度上免去了这样的麻烦。”宝供广州基地行政经理莫天勤说。
相对于仍在使用农民仓的竞争对手，这显然是个很大的优势。因为很多农民仓原来连装卸平台都没有，且不谈温度、扬尘的控制，单是因为漏雨就会造成不小的货物损失。
LG就是在广州基地建成之后被宝供拉来的新客户。据莫说，在广州，原来LG电器的物流服务另有其人。而当宝供基地建成后，LG亲睐宝供的大库环境、地理位置和管理办法。遂和原服务商解除了合同而转投宝供，如今LG的货品占据了黄埔基地的整个Ｃ库。
刘武投入的钱听到了回声。在新的基地，由于增值服务等原因，价格比原来提高了20%有余。
据刘武自己估算，虽然基地设备投入比平仓大了不少，但同样1万平米的仓库面积，基地每单位的存储费用是平仓的50%，而整体仓储的收益却达到平仓的4倍。更大的好处是还不用付别人租金。
展望——宝供迅速成为一个热潮的标志，越来越多的竞争者加入进来，但刘武通过基地看到了更远的未来。
宝供迅速成了一个热潮的标志。尽管刘武并不是第一个建物流基地的人。在宝供圈地的同时，越来越多的竞争者也加入进来，且来势不善。
2001年前后，中远物流、中海物流、中邮物流、中铁现代物流等一批国有物流企业相继宣告成立。这些国有物流企业各有优势资源，如中铁现代有下属的万博网迅、中铁伊通两家独立运作的公司，专门为自己提供系统和仓储设备的支持，而其400多个配送中心及作业部几乎一夜之间撒遍全国。
“大概2002年吧，农民仓从那个时候开始被取代。”徐永新说。徐是香港佳德投资有限公司董事总经理。与佳德、枫叶并称全球工业地产三雄的普洛斯，正是在那个时候试水，建立其在中国的第一批物流基地。
国企列强们的一掷千金和跨国投资公司的试水，一夜间改变了第三方物流公司的生存状态，他们发现，雇主们越发把固定资产作为衡量一家物流公司的硬性标准来看待。
这一时期，宝供引以为豪的IT运作和高质量服务，也在逐步丧失独有的优势地位。以华运通为代表的新兴力量在信息系统方面直追宝供。广州一家物流咨询公司的专业人士回忆说，当时华南“排的上号”的第三方物流公司的就有20余家。而宝供更可怕的对手是陆续杀入中国市场的外资物流。曾着手建立宝供最初信息系统，现任共和快捷CEO的翟学魂认为，和他们近百年的经验相比，民族物流企业在运作管理方面只能甘当学生。“IT能力只是坐上主桌的邀请函，要和同桌争抢美食，还要看别的本事。”翟笑言。
幸运的是，刘武赶上了基地的早集。而宝供更大的规划也在酝酿之中。
在发布基地战略的同时，宝供同时张告媒体，宝供将以自身的专业经验为企业提供更为优化的物流方案。
所谓“更为优化的物流方案”，表明的是宝供已不甘心扮演执行者的角色，而是意图成为企业物流规划的参与者和主要制订者。物流基地让宝供在为企业提供分拣、配送、加工等一揽子服务时，有了更大发言权，为宝供推行其“解决方案”铺通了道路。
对于这个决策，刘武表示：“有了基地后，宝供原来无法施展的运作管理能力得以显现，而这会是宝供现阶段最大的竞争力。”
与此同时，基地也让宝供一步站上了更远的跳板，看到更广阔的市场。
宝供的第一个基地紧靠在2000年前后刚刚兴起的昆山工业园，距离不过3公里。明基等台资企业已经在这里崛起，三星、飞利浦等第二批企业正蓄势待发。而宝供苏州基地位于苏嘉杭高速公路旁，背靠京杭大运河，地处吴中开发区，优越的地理位置，让宝供看到了更大的潜力。“这是长三角的苏州，而不仅是江苏的苏州。”时任苏州物流基地总经理的吴为民说。
变奏——很难说刘武是否受到了地产行业高利润的诱惑，开始为圈地战略投入巨资。而地产在宝供的体系中，已不再是为合同物流服务的辅助性业务。
不过，在圈地满足业务的同时，刘武也开始发现地皮自身的价值。
游走在投入产出动辄上亿的地产项目之间，这是一个偶然却又必然，同时充满诱惑的发现。“土地的利润比物流大多了。”一位曾在宝供担任高管的人士说，“等于在物流里干七八年”。
2001年前后，正是中国土地升值最快的阶段。刘武经营的地块属于工业地产，虽然不如商业地产火爆，但升值幅度一样不小。一位曾负责为东北某药厂在北京建立物流项目的专业人士回忆说，2001年之前，北京的工业用地还能拿到每亩10万元以下的价格，但也就一两年的时间，这个价格翻了一番。
在建立基地满足自身业务需求的同时，刘武的胃口开始变得更大了。
在建立头两个基地时，刘武曾提出在全国建设10个物流基地的构想。到了2003年时，这一目标又扩充为15个。宝供开始发起全国性的“圈地运动”。北京、上海、天津、南京、合肥、沈阳……，几年下来，宝供总计拿地12块。一时间业内喧嚣四起，宝供炒地的传闻不胫而走。
对外，刘武仍然宣称这是基于货量的需求。
英国一家市场研究公司认为，中国的合同物流每年将以33%的速度增长。同时，合同物流市场上还没有一家公司能占到总业务量的2%。据此，刘武对自身业务的延展性持乐观态度。他表示，现有客户的需要，是宝供敢于斥资的一大条件。而宝供的业务将在原有的基础上，触及原材料储备和产品分销领域。这将形成宝供新的增长点。即将建成的各个基地会各有侧重。
但这些基地的仓库容量，已经远远超过了宝供的自身业务需求。一位专业人士表示，在物流地产领域，有一个简单的估算方式：10万平米的现代化仓库，对应的快消品年货量大约为2亿元。宝供的年营业额不过10亿元，依此估算，宝供需要的仓库面积不超过50万平米。而宝供目前手里的地有2000亩地，合130万平米以上，这显然超出了一般的胃口。
宝供基地的公开计划，是为下一步进入终端城市的分销市场铺路。而来自业内的另外一种口径，则说刘武曾考虑过利用这些基地形成的网络，建立一个零担货运配载站的系统。
很难说刘武是否受到了地产行业高利润的诱惑。但刘武并不否认买地的好处：“仓库在中国是稀缺资源。”
刘武开始为圈地战略投入巨资。
据媒体公开报道，宝供广州基地建设投入1.8亿，苏州基地斥资3亿元，而顺德基地的投入甚至达到5亿元。如果这么算，已经建好的5大基地已耗资超过10亿，而接下来，宝供将在北京、天津、南京等地同时投建5个新基地。把目标设定在2010年完成基地布局的宝供，总投入将以10亿计。而据宝供营运总监贺鸿鸣介绍，2005年宝供的营业额为6亿多元，今年大约为10亿元。
如此大的投入，决定了基地战略在宝供的业务体系中，已经是一个独立的产业，而非辅助性的业务支撑。仓库已经不再适合刘武的胃口，宝供开始被冠以“物流地产商”的名号。
事实上，2001年，宝供就成立了宝供投资有限公司，专门负责运营地产项目的投资和运营。担任该公司董事总经理的郑文彪，被看作刘武的嫡系。2002年后，宝供人员流动很大，许多跟随刘武多年的高层前后离开，但投资公司的位置一直很稳固。
拿地——物流园投资风潮给了宝供搭顺风车的机会。刘武开始频频与私募基金和风险投资进行接触，通过融资拿到更多的地。这是一项看似稳赚不赔的买卖。
刘武首先面对的问题是拿地。
如果说品牌是宝供圈地的一大资本，那宝供手中握有的跨国公司客户就是其中的王牌。据称，宝供要在某地投建基地，只需把自己的客户名单递给当地政府，便能坐享优惠政策。宝供的品牌很能吃的开。据说，有的地方政府甚至愿意自己掏钱建完物流园，然后租给宝供经营。
物流园投资风潮也给了宝供搭顺丰车的机会。2000年前后，以深圳平湖物流基地为开山鼻祖，物流园一时风起。不过，很快政府发现自己投钱并不是一条好路。投资体制的缺陷，让接下来的招商变得很难。深圳平湖物流基地一度进展缓慢，在北京，通州物流园也被爆出闲置的消息。
让物流公司来投资显然是个不错的主意。一些大的物流公司有需求，前期有资本积累，政府需要拿出的只是政策。
2003年前的两三年间，物流园区项目蔚然成风。为了招徕项目，地方政府最常用的手段就是给出优惠的地价。“北京现在的物流园，都是那会儿批下来的。”知情人士表示。在2003年国土资源部严查开发区之前，物流园是开发区内最常见的项目形式之一。
宝供就是在那时趁势拿下了位于北京空港物流园的一块地。2002年，刚开园的北京空港物流园招商不力，地很不好卖。据知情人士透露，最早把总部搬进园区的一家物流公司，实际拿到的地价大约是每亩6万元，几乎等于白送。而宝供拿下来也不过每亩13万元。类似的优惠政策，在鼓励物流业发展的各大城市不一而足地存在。
接下来的考验是钱。
物流是新贵，但绝不是有钱的行业。刘武是成功者，但按照合同物流年平均纯利6%来计算，宝供一年的入账也不过6千万元。宝供另一大主营业务，凭借行邮专列开展的快运业务也一直未实现盈利，刘武证实，累计投入达数千万元。据圈内人士估计，刘武目前的身家不超过3亿元。对于玩地产的人来说，这最多是一个中等开发商的实力。
通过已有土地做抵押向银行贷款，对于工业地产项目是不可行的。银行对工业地产的估价单一，一亩地能贷出来的款不超过５万元。刘武证实了这种说法： “银行的钱通常只会锦上添花，很少雪中送炭。”刘武还表示，虽然之前屡有传闻，说宝供希望通过上市打通融资渠道，但自己早已绝了这个想法。
刘武开始频频与私募基金和风险投资进行接触。
宝供的合作对象甚至包括普洛斯，这位在某些程度上是竞争对手的物流地产巨头。“其实中国最不缺的是资金，只要人家信得过你。”刘武表示。据说，来自基金、风投的钱“数不胜数”，而这是宝供基地的主要资金来源。“一个企业只要有好的项目，能够将自身商业模式、投入产出比清楚地摆在谈判桌上，此前该企业也建立了良好的品牌信誉度，有着一些成功的合作先例，那么融资并不是问题。”刘武说。
根据来自宝供内部的说法，宝供目前和普洛斯、摩根、花旗及一些国内基金等均有着深度合作，在目前运作的15个地产项目中有3个是和普洛斯共同开发的。但一位知名工业地产公司高管对此提出质疑，“工业地产商有自己的资本进入渠道和退出方式，而且这样的项目都是定制的，很少有人做转手生意。反正我是不会买物流公司的地的。”此消息未得到普洛斯方面的证实。
刘武显然对自己的弱项有清楚的认识。从一开始，宝供就在基地建设方面采取了渐进的投资方式，项目逐一、分期投资，待能产生一定回报后再投资下一个。例如在广州黄埔的基地，目前只是一期，虽然总投资预计4亿元左右，但目前一期的投入只有总投入的1/4。
凭借在前些年积累的资源和品牌，刘武在政府和投资机构之间周旋。尽管资金未必宽裕，但刘武对此并不在意。
在很多任看来，刘武做的是一项只赚不赔的买卖。几年来，政府提供的返税、贷款、土地金分期交付等优厚条件，让宝供获得了许多实惠。此外，在北京、上海等地，如今的地价已涨至宝供购入时的一倍有余。例如，在北京空港物流园，目前的基准地价已经涨到每亩25万元。而在上海，宝供原来以每亩20多万元拿下的地，已经涨到了每亩40万元。
原中外运的一位高管评论说，刘武的做法是可以理解的，因为尽管“玩地”不专业，但还是能赚到一些钱。
麻烦——进入2006年，资金链紧张的风声不断传出，战线太长暴露出宝供在物流地产上的风险。在一个不该介入太深的领域，刘武正面临前所未有的考验。
尽管有了外来资金注入，宝供似乎也不能免忧，因为15个基地对于民企来说毕竟是个过长的战线。
进入2006年，宝供资金链紧张的风声开始不断传出。
记者在采访中听到陆续听到一些有关宝供的传闻，上海某物流公司高层透露说：“宝供已经在上海出现欠款问题。”据称，北京的领导前不久在广州与宝供、南方、安得等当地知名物流企业进行座谈时，一位自称是宝供供应商的人，在会场上站出来追问刘武欠款何时归还，弄得现场尴尬不已。
一家曾和宝供有过合作的上海李姓运输公司老板表示，宝供近两年确有拖欠承运商钱款的行为，使得其供应商更换频繁。他的公司和宝供合作三个月，被欠了10余万元的款，花了3个月才结清。据他所知，另一家上海市本地运输商每月给宝供提供10余万元的服务，现已被拖欠了100多万元而无法终止合同。李老板说，对于地区大面积欠款倒没有耳闻。
记者致电宝供的长年合作伙伴飞鹏物流，其业务员也表示，宝供有欠款行为出现。
一位曾在宝供从事财务工作的女士表示，有一段时间，谁说宝供动用了几乎所有能用的资源，解决财务上的窘境，包括减少向物流公司支付的现金甚至部分客户的预付款。
宝供的麻烦很容易被联想到与地产方面的投资有关。
2005年之后，地产政策不断收紧。2006年4月，国家出台政策进一步严格工业用地审批手续，加强监管。9月又有消息传来，北京等地的工业用地基准价将提高。虽政府部门最终出来辟谣，但地产业监管趋严的风声日紧。一个最大的影响是，原来地产商拿下地来之后可以长期囤积，但现在一年之内必须动工。这对于资金能力差的开发商，无疑将带来巨大的压力。
这些压力得到了负责宝供北京基地建设的员工的证实。“不开工就要收回去。”目前，宝供北京基地的建设正在进行中，仓库的建设工期过半。该员工否认了宝供出现资金问题的说法，不过他透露说，原来北京基地是准备今年年底交工的，但现在看来会拖一段时间。
宝供北京基地投资1亿元左右。2003年底，宝供一次性付全款拿下了这块地。宝供准备在这里建造两个16000平米的立体仓库，其中一个已经完成了钢结构框架。不过，圈内有人质疑说，宝供投资这个仓库也有水份。“宝供的货都是快消品，用的是铁路，在空港买地干什么用？”
而宝供在长三角开工的第二个中心，位于上海嘉定区的物流基地，也有惨淡的景象：整个基地只有一个楼仓投入使用，数千平米的仓内并没有任何物流设施，货物松散地铺码在未经任何处理的水泥地上，装卸工上货还是肩挑背扛，半小时内只有两辆货车缓缓驶出基地。据保安介绍，投入运营三个月来，该基地现只有飞利浦一个品牌入驻。
此前在地产圈内流传的一个消息是，因为资金压力问题，宝供去年以每亩40万元的价格，出手了在上海的250亩地块。不过，此消息在记者采访时被刘武否认。
“拿了地是可以赚钱的，但把它当一个产业，恐怕就有问题了。”在一位跨国物流地产公司高管看来，刘武的基地战略如果要成功，必备两个不可动摇的前提：必须长期保证充足的现金流，必须拥有庞大的客户资源，来保证投资回报。在他看来，刘武“撑得太满了”。
他解释说，地产投资周期是很长的，这与物流不同。按照50年产权，20年基建投资的折旧计算，收回投资一般都要10年以上。中间出了任何问题，都会带来资金链断裂的风险。负责宝供地产投资的郑文彪，对这种看法认可，他表示，从成本与收益来计算，预计8到10年回收投资。
“而且，物流仓库需要保证80%的利用率，才能保证不亏本。”这位高管说。他表示，自己提到的计算方式和数字，都是经过私募基金验证过的经验值。一位曾在宝供市场部任高职的人士表示：“广州、苏州、北京等地是宝供的业务重点，而其他地区的货量能否保证基地正常运营仍是未知数。”
在他看来，宝供把钱投在地产方面并不是错误，错得是走得太深了，以至于影响到了本业。“地产当然要比物流赚钱，但商业地产更赚钱，难道宝供也要去做商品房吗？”
与此相关的是，宝供在2002年正式启动基地战略以来，流失员工的速度越来越快。一位同行物流公司的老板透露说，他每一次打招聘广告，总会有一些来自宝供的管理人员应聘。这和当年健力宝与某家物流公司散伙时的情况很像。他疑惑地问，宝供最近是不是出问题了？
2006年上半年，原营运总监肖楚雄也离开了宝供。在另外一位离开宝供的人士看来，肖是刘武的铁杆支持者，他的离开让人吃惊。他认为，刘武把太多精力和财力放在了地产上，而那只是一个短期的行为，宝供本该把更多精力放在主业上。
据说，一些宝供高管的离开，和刘武的承诺没有兑现有关。2005年，刘武曾试图建立更现代化的企业管理机制，承诺给一些高管分配股份，但由于包括来自财务方面的压力，一直没有兑现。一位离开宝供选择了独自创业的高管说，现在的业务虽然小，但不管怎么说，里面有自己的股份。
2000年到2002年，宝供经历了一段快速发展期，整体业务翻了一番。但人才反而越走越多。有人认为，这是因为其发展没有延续性造成的。
没有了主营业务的比较优势，宝供也不乏被人挖墙脚的例子。2005 年8月，飞利浦在换掉其华南总代理后，决定将分拨中心由原来的广州改到福州，而宝供却无力迎合这一变化，最终将深圳及周边地区的分拨权连同总代的美差拱手让给了名不见经传的越海物流。
一位曾任宝供财务高层的人士分析说，物流基地战略是不错的，但毕竟占有了过多资源。在资金链紧张的条件下，这对宝供高层的运作能力是重大考验。
她举例说，比如宝供接了一单客户，其服务费是1年1亿元。与这种大型生产厂家谈判时，物流商通常没有主导权。宝供会被要求交3000万元的押金作为赔损费。每6个月进行一次结算。一般情况下，宝供6个月的物流运作费用就达到6000万元，然后再加3000万元的押金。也就是说，流动资金没有１个亿是无法操作这个单子的。而物流圈内很少有企业能有1个亿的自有现金，只有向银行借贷。如果资金链绷得过紧，遇到了车队跑单、客户欠费等特殊情况，企业就难以应对。
常见的情况是银行上门要钱。而提供服务的供应商咬死了每月结钱，也会频频讨债。稍不注意，就会让资金链断掉而致使企业无法自救。“做手机的南方高科一年营业额达到25个亿，就是因为区区3000万的资金无法周转，最终导致资产被冻结而一蹶不振。”她警告说。
刘武倾诉地产谋略
文/商勤硕
对于刘武来说，物流地产是宝供进军利润更为丰厚的分销物流市场的开门钥匙，也是一次志在必得的冒险。
刘武从来都不认为自己的公司出了问题。
9月中旬，记者几经周折，终于在位于广州天河的宝供集团总部，见到了身陷资金链断裂传言中的刘武。眼前的刘武斜倚在沙发上，一身便装冲淡了空旷办公室内的肃穆气氛。浓郁的潮汕口音中透出的似是一种笃定。“宝供整个业务增长、盈利状况都还不错。今年肯定超过10个亿。”
不管市场对宝供的判断如何，可以肯定的是，数年来刘武一直没有停止腾挪求变，寻找新的利润模式。
在投向行包专列的数千万元“打了水飘”之后，宝供手中的物流基地也开始变成“烫手山芋”。但刘武表示，事情并不像外界传言的那样凶险。根据他的预计，在5个已经投入使用的基地支撑下，宝供的营业额将从去年的6亿元，增长到今年的超过10亿元。换句话说，刘武即将享受物流地产投资给宝供带来的回报。
搭建遍布中国的网络当然摆脱不了烧钱的嫌疑，但刘武认为自己看准了市场的需求：“越来越多的企业在采购环节会追求零库存，在生产制造环节追求按订单生产，在分销领域不断减少流通环节。这种模式的改变对物流企业提出了更高的要求，也将带来巨大的效益。宝供决定建物流基地，就是为了有效地整合客户资源，整合供应链各个环节，给客户提供一体化的服务。”
刘武表示自己曾经想过走轻资产的道路，但产业配套的不成熟，绝了他的这个念头。
“轻资产其实在西方发达国家已经非常成熟。我要托盘，就有托盘公司来给我供应，我要叉车，又有叉车租赁公司给我。但是中国整个专业分工还没有真正形成。这必然会影响到我们的发展。所以，还是万事不求人的好。”在2002年建立第一个基地之前，刘武就决定以后只做高端客户。但当时外包的农民仓，不仅没有任何配套，也不是承载宝供信息化管理系统的合适平台。
至于以自己买地的方式来建基地，刘武觉得道理很简单：“选择买车作为扩张模式是不明智的。运输市场现在已供大于求，把车买过来就意味着贬值。而我建这些物流基地，是在升值。”既然是升值的，在刘武看来，15个基地并不算多。
“已经有5个基地建成，5个基地在建。我们计划到2010年完成战略，而现在我认为会提前。”刘武说。
终端大撒网
在刘武看来，15个物流基地是未来宝供的战略布局中不可缺少的支撑。
这个战略布局的重心在于分销市场。宝供此前介入的领域，更多的是干线运输、区域分拨以及部分入厂物流业务。比如，宝供广州基地就负责包括宝洁在内的一些客户的原材料VMI库。但刘武显然看好终端分销市场的潜力，他把一些基地建设定位在区域分销中心的目标上。
宝供物流运作总监贺鸿鸣解释说，宝供是在迎合生产厂家末端配送的大趋势。随着区域代理模式的逐步没落，很多生产厂商选择了直供，这种方式要面对诸多挑战。“商场自己没有仓库，每天要货只要一吨，你怎么送能把成本降到最低? ”他认为，厂商自己投资建库成本高昂，寻找一家物流商来提供服务无疑是明智的。
贺告诉记者，目前这样做的生产厂家已经越来越多。在末端分销上，包括飞利浦、LG在内，宝供现在已为六七十家客户提供服务。至于效果，贺表示，“分销的利润比原有的储运服务利润高出一截”。
但物流商要分这杯羹，也要具备一定实力。首先，物流公司的仓库要具备分解订单的能力，有时需要拆货，有时需要帮厂家重新组合。此外，物流公司必须有多家客户，利用拼车实现规模效应。
自视具备了相应实力的宝供自然当仁不让。刘武表示，宝供仓库的选址都是在交通便利、辐射能力强的地点。此外还要考虑离大型制造厂商近，比如广州基地之于宝洁。据介绍，接下来，宝供的一大重心就是在原有全国六大分公司，46个办事处的基础上建立区域配送网络，来完成末端分销。
一旦基地网络投入运营之后，在几个基地之间定时开通双向班车也就成了题中之义。贺举例说：“比如产地在广州的商品，到北京后有一个大的分流。我们先通过干线运输把货送到北京基地，再用自己的网络做深度分销。客户不用在当地建配送网络，而且付出的费用也会降低。”
这张铺设全国的大网一旦成形，刘武认为自己在合同物流领域的比较优势，将攀升到另一个量级。他说：“有了网络就有了集成效应，客户并不原意东找一家，西找一家。因为我们有了这些设施，可能原来你不是我的客户，却有这方面需要。人家那里没有，只有来找我。”
“宝供牌”五星宾馆
对于合同物流市场的发展，刘武有比同行们更乐观的预期。
刘武承认基地的建设走在了业务的前面。与专业的物流地产商“订单先行”模式不同的是，在投资一个物流基地之前，刘武会考察三方面的指标：考虑当地区位优势和未来经济发展趋势；衡量当地的市场机会有多大；最后看宝供有没有相关的业务需求。如果三个参数都很理想，宝供就会决定投资。“在建的时候，我们也会广泛地征求客户的意见。”刘武说。
“你可以看到宝供没有做广告，南岗基地却装得满满的，这说明市场有很大的需求。打个比喻，我的行动就好像在80年代初期投资五星级酒店一样。原来人们都习惯招待所，突然有了五星宾馆，会有人问你，谁来住？而投资者不会彷徨于这个问题。因为你已经知道了社会上有3％的人能够住得起，而你要做的只是引导消费。”
宝供目前投资的15个基地，粗略算有130多万平米的仓储面积。据贺鸿鸣介绍，宝供现在自有连带外租的仓储面积大概是50多万平米。假如这些基地都在2010年之前建成，且周转的都是自己的货物，宝供的业务量也是可预期的：在5年内的业务量翻一番。
据刘武透露，目前已建成的基地基本都是用于服务宝供自己的客户。“但如果我们有空位，而人家这种需求，我也不是说把门关得死死的。比如顺德那边已经有人在谈判了，应该会有一部分租赁给他们。而亚马逊也一度想租用我们的上海基地，我们也同意了。”不过，刘武表示，与亚马逊的合作最终因为“其他原因“没有达成协议。
在业务模式方面，宝供也不准备作出改变。刘武认为，宝供的核心竞争力在于合同物流，并不会轻易地出去以己之短搏人之长。“合同物流概念很大，一份合同可能涉及到快运、空运、水运、铁路，服务也会包括储存、信息服务、加工、包装、配送、运输甚至回收物流。”
不过刘武表示，如果能形成优势互补，宝供也不排除采取整仓交由别人经营的合作模式。
最不缺的是钱
刘武自认为个人做事“非常保守”。“我通常上半夜想发展，下半夜想风险，没有90％的把握，我一般不会去做。”
而针对外界传言的资金困局，刘武并不认为自己是铤而走险：“其实中国最不缺的是资金，只要人家信得过你。” 他表示，宝供在基地战略上的渐进方式正是量力而为的表现。此外，土地的升值效应是现实的。“把农田改造成建设用地，价值会不一样；办好了立项，价值又有升高；等地有了盈利模式，价值又变了；而最终产生了效益，价值会再次升高。”
刘武承认，银行并不是宝供的主要融资渠道。但他透露说，目前各种各样的基金、风投都很想参与宝供的基地建设，并列举了普洛斯、摩根斯坦利、花旗等公司的名字。“最不缺的就是钱。”刘武说。
一位和宝供渊源甚深的人士表示，由于采取了各种合资的办法，宝供在前期5个基地建设的总投入不会超过3亿元。刘武对此未置评论，但他表示，虽然引入了风险投资，但宝供目前对已有的12块地拥有绝对的控制权。
刘武也不承认国家今年提出的基础设施紧缩政策对自己造成了影响。“国家对（物流企业投资）基础设施的态度是鼓励的。如果生产厂商都去投建物流基地，不但政府资源被占用，投资商也增加了负担，而且会导致严重的重复建设，而我们正是起到了整合作用。”
当记者询问宝供是否有资金的压力时，刘武没有直接回答，而是建议记者去宝供的基地看一下，“我们拿了地之后，一年之内就开建。” 而他对拖欠上海供应商款项问题给出的解释是：宝供最近有一套新的应收付款项管理办法出台，给供应商带来了不适应。“偶尔会不会（欠款）我不敢说。但宝供在整个业内付款的速度也好，付款的信誉度也好，一直都非常高。”而对在上海卖地的传闻，刘武坚决给予了否认。
据刘武透露，宝供目前在地产领域正加强与普洛斯等公司的合作。“我们的模式不一样。也许宝供今后需要物流设施，也会租它的来用。”不过，他更倾向于表达中国物流基建市场仍处于“垦荒时期“的观点。“中国物流市场大得很，就是一百个宝供，一百个普洛斯，都不一定能够满足整个中国的需要。”
刘武数字解读物流地产
记者：宝供物流地产的投资回报模式是怎样的呢？
刘武：我给你算一笔很细的账。
一个基地1万平米的话，我占地起码会有两万。等于30亩地。假设我一亩10万，我就得花300万。加上土建这些，我就是1500万，再有一个500万、600万的设备，或者说700万吧，我加起来就是2500万的投资了。
我大概的收入假设是80万。减掉管理费用，人员费用等等，我每个月的利润大概有40万。现在，我有这样的经营能力跟这种业务。你不相信的话，我可以给你保底。
OK，我的利润每月40万，一年就480万，你愿不愿意投2500万？假设你可以占50％的股权，你就可以收到240万。从经营来看，我一看有10％的回报，我为什么不干？
记者：照你说的投资回报是很大的，但能不能达到40万呢？
刘武：这只是举一个例子了。好，我变成了每月30万，一年360万，你愿不愿投2000万，你会分180万？
记者：宝供的新库和租用的平仓相比，到底有多大的效益？
刘武：一个平面的仓库，大概要留一些生产通道、作业通道，能够储存的面积大概是60％。我们就来假设我租了一个10000平米的仓库，我大概能够存6000个立方到8000个立方的货物，按照平均数来说就是7000个立方。假设一个平方的仓库租金是20元，你租了一个仓库就是20万元。你的东西只能存7000个立方，平均一个立方的租金将近30元。
我现在建的这个物流基地，比如用了“窄巷道”， 存货率大概是1：2左右，10000平米的仓库，等于可以放两万个托盘。每一个托盘租给你，假设我一个托盘租40元，20000个托盘位一个月的收入就是80万元。你认为40块钱会不会太贵了？其实比你放平仓还便宜很多。因为我的托盘是1×1.1×1.5，什么概念呢？就是我这个托盘是长1.2米，宽1米，高度可以放到1.5，我是1.8个立方。如果你按照平时放平仓的话，你一个立方是30元，乘以1.8，是84元。也就是有84元的价值，我现在只收40元。
记者：但基地的投资会不会也很大？
刘武：当然用这种“窄巷道”，我得再投资买一些叉车了。但我每个月的收入就是80万，你的收入才20万。而且给客户的收费只是你的50％。这个就是我和客户的双赢。
当然你的投入也会大，但是你的投入再怎么大的话，也不会翻4倍。你会增加一些托盘、货架、叉车，但是某种程度也提高了工作的效率。
双线作战的物流迷航
文/商勤硕
刘武的圈地运动也可能会赚到大钱。但物流地产只是一时的投机行为，不应成为一家企业的长线战略。
15个基地撒遍全国，气势恢宏。但3个亿的投资，似乎已让宝供吃不消了。
记者随机走访了红牛、飞利浦、卡夫等几家公司，这些宝供的大客户均未感觉到异恙。但资深人士警告说，客户的维系是第三方物流公司的命脉。一旦某个客户对服务不满意，马上可能产生骨牌效应。而拖欠供应商货款的问题，很有可能是宝供资金链紧张的征兆。
物流是服务性行业，肩挑背扛的钱来得辛苦。宝供在物流业素有大鳄的称号，但如投身地产，手头资本尚不及一个中等开发商的量级。
投资物流地产是对刘武的严峻考验。商业地产可以将大产权分割成多个小产权一一出售（如出卖商铺等），“以小搏大”。工业地产却只有一个产权，套钱自是不可能的，出路只能是自营或外租。而且工业地产资金一占就是十年，很难指望回报率超过10％。
一次性巨资投入，却要十年收回。不论附加值有多高，在多数投资者眼中都不算明智。有人会以普洛斯的成长为范例，殊不知基金已经划定了它的投资领域。普洛斯身家以数百亿计，有良好的融资渠道。而且，普洛斯有能力把建成的物业通过信托等方式，转卖给基金或企业。资金出口也不发愁。
同样一块地，普洛斯换成宝供，风险其实大了很多倍。万一环境不测，刘武只能硬扛到底了。
有了资金的掣肘，15个基地之于宝供，便无异于“草地雪山”的长征——前景可观，路途曲折。何况，要支撑宝供这么大的企业正常运转，5000万元的流动资金是必须的。繁荣如上海市场，宝供也只是有心置地，却无力添置物流设备，这让人为宝供的资金周转能力捏把汗。
冒着资金链断裂的风险，刘武苦心经营，希望复制广州和苏州基地的辉煌。中国市场很大，一定会有客户因为宝供的新仓建得恰当好处而选择宝供。但依照宝供的投资规模，一个基地必定要数家客户的货量才能支撑起，如何做到按需定制，贴身服务？未来几年，民企的新仓和经过改造的国有仓逐步繁盛，宝供面临的压力只会增大。
专业性能否达到客户的要求，也是宝供在建设基地时要解决的问题之一。同行资深人士表示，客户对仓库有着繁复而截然不同的需求。有些问题在选择地块时就必须考虑，仓门设置、货架式样、叉车行驶路线等等，都有细致的设计要求。涉及到温度、采光、空气质量等，也会有具体的参数标准。宝供干物流出身不假，但与专业的物流地产商相比，活儿还是糙了点。
普洛斯在投建基地时通常是先有了客户，然后再根据要求买地，进行基地建设。刘武则认为“订单先行”并不是唯一模式。
宝供建造顺德基地，几乎就是在没有客户要求下进行的。顺德有美的、科龙、容声、万家乐、格兰仕五大家电品牌，大大小小家电企业共3000多家，被誉为“家电王国”。在进驻顺德之前，宝供进行了4个多月的市场调查，发现顺德生产厂家普遍有大量库存。另外，许多企业在国内自建的营销网络也越来越大，并背负着过高的成本。宝供遂耗资5亿元试图打造一个成品集散中心。该基地于2006年8月份开始招商，至今前景难见端倪。
风险四处潜伏。据统计，我国物流园区的空置率达到60%。有人认为，需要把宝供的战略放在一个竞争激烈的大环境中看待：“顺德有台塑的保税物流基地在先，科龙、美的也先后组建了物流中心，并形成了布局合理的配送体系。这都分流了宝供基地的货量，甚至构成正面竞争。”这对第三方的宝供挑战不小，毕竟，宝供还有着入货量达到80%的经营底线。
数年前，北京、上海等地周边确有仓库不足的情况。一些库建好就一定能租出去，且租价不低。但这种情况能否在沈阳、天津、武汉等地出现。在记者所采访的几位工业地产人士均不表示乐观。甚至有人认为，银行贷款利率现在是5.85%，加上浮动计算的 3个点，如果宝供在这些基地上投资回报做不到10％，还不如不做。
在物流圈内，刘武一直被认为是“有眼界”且经营风格稳健的企业家。但这不代表刘武的算盘永远不会出错。事实上，在两年前承包行邮专列时，刘武就被闪过一回腰。
刘武认为，竞争就不是一时一地的对决。但宝供的网络如刘武所愿顺利搭建，是否就拥有了一骑绝尘的优势？拥有充足资金、庞大资源的国有物流企业，如中储、中外运都有为了一个物流项目，在全国几个地方同时建仓的能力。中储的地，中外运的现金，都是宝供所无法企及的。即便是同城对手南方物流，也不认为宝供就比自己强多少。
另一方面，以普洛斯、枫叶投资、佳德等公司为代表的工业地产商已开始或正准备布局中国。普洛斯自2003年登陆中国以来，已经进入12个城市，在上海、苏州等地拥有15个在建或已建物流地产项目。而这些跨国地产商往往又和外资企业有着世界范围内的长期合作。宝供虽有先入优势，但眼下与客户签订的3年或5年合同到期后，这些客户难免不被工业地产商所觊觎。业内人士表示，类似的事情在业内并不是没有发生过。
合同物流的蛋糕的确很大，但若说一百个宝供，一百个普罗斯都不见得满足整个中国的需要，恐怕小瞧了中国人的投资热情和能力。来自物流地产专业人士的观点是，高端仓库的饱和并不是很久远的事情，也许就在三五年之间。而跨国公司的物流外包遵循“分散业务、减少分享”的原则，并不愿意把所有鸡蛋放在一个篮子里，市让宝供独享。
宝供一再强调，基于基地平台的运作管理能力才是其最大优势。但也有人质疑，如果宝供在长达10年的投资周期内受资金束缚，服务质量、内部管理上能否继续维持上升趋势？
物流和物流地产看似两字之差，但运作模式迥然相异，这给宝供带来的最大麻烦，是如何在两条线上同时迎接对手的挑战。若处理失当，很有可能让宝供首尾难顾，自我牵制。从2002年之后宝供的高管流失可以看出，刘武两线操盘并非得心应手。
刘武给两个产业上设置的关联词，是其着力搭建的终端分销网络，而15个基地将会以15个片区的分销中心面目示人。抛开货量和销售点能否支撑如此庞大的体系不论，这张网络的铺设是否可以通过租赁、收购甚至旧仓改造的方式实现？在同行看来，刘武自己拿地建仓多半是看重地价的升值。
业务需要，客户鞭策，符合要求的硬件设施又难以寻觅，宝供为自己卷起袖子开干“土建”找到了完美的理由。但如此漫长的战线，恐怕已经不是刘武最初的设想。在宝供描绘的图景之下，也看不到完备的资金解决方案和支撑整个体系运转的可预测、可操作的盈利模式。
宝供是一家好企业。刘武的圈地运动也可能会赚到大钱。但物流地产只是一时的投机行为，不应成为一家企业的长线战略。我们希望宝供成功，而不希望它在地产路上迷航。
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